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        • 律師及代理人如何查詢不動產登記資料
        • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2020-01-06  /  瀏覽:1389 次  /  

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         不動產統一登記是黨中央、國務院確定的重大改革事項。不動產登記資料查詢是不動產登記機構的重要服務事項,有些地區的查詢量占到業務量的一半左右,是廣大人民群眾在不動產買賣、繼承等活動中的重要基礎性支撐。但在實踐中,不動產登記資料查詢還存在現有規定不夠系統、不夠明確、不相一致等問題,亟待規范。2018年3月2日,《不動產登記資料查詢暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)以國土資源部令第80號頒布施行?!掇k法》在深入總結實踐經驗的基礎上,明確了不動產登記資料查詢的主體、權限、要件、程序以及登記資料保護等重要措施,為進一步規范不動產登記資料查詢提供了法律依據。需要指出的是,《辦法》對律師及代理人受委托查詢進行了規范,回應了社會關切,需要有關人員在實務工作中關注。各類主體的范圍、權限及要求《辦法》將查詢主體分為權利人、利害關系人和“準利害關系人”,并以查詢主體為主線確定框架,分類明確了誰能查、能查啥、怎么查等問題。要想明確律師及代理人作為被委托人如何查詢不動產登記資料,首先要明確各類查詢主體的范圍、查詢權限及要求??傮w來講,各類查詢主體的查詢權限由大到小依次為:權利人、利害關系人和“準利害關系人”。權利人查詢?!掇k法》在第3章專章規定權利人查詢權限、要件,以及索引、查詢方法等?!掇k法》規定,權利人可以查詢本不動產登記結果和本不動產登記原始資料,并在第14、17、18條分別規定了三類權利人的范圍和需要提交的要件。一是不動產登記簿上記載的權利人,提交查詢申請書和不動產權利人的身份證明材料。二是繼承人、受遺贈人因繼承和受遺贈取得不動產權利的,提交查詢申請書和相應的身份證明材料,以及被繼承人或者遺贈人死亡證明、遺囑或者遺贈撫養協議等可以證明繼承或者遺贈行為發生的材料。三是清算組、破產管理人、財產代管人、監護人等依法有權管理和處分不動產權利的主體,提交查詢申請書和相應的身份證明材料,以及依法有權處分該不動產的證明材料。權利人查詢索引方式多樣?!掇k法》第15條規定,除法律法規另有規定外,不動產權利人可以申請以權利人的姓名或者名稱、公民身份號碼或者統一社會信用代碼等特定主體身份信息為索引信息查詢不動產登記資料。也即在屬地查詢的前提下,不動產權利人對于自己名下的不動產,可以一次申請查詢多個不動產單元。同時,不動產權利人也可以以不動產具體坐落位置信息、不動產權屬證書號、不動產單元號等為索引信息查詢不動產登記資料。根據《辦法》,權利人查詢方式也更加便捷?!掇k法》第16條規定,不動產權利人可以在具備驗證相關身份證明以及出具查詢結果證明的查詢終端自助查詢,以最大限度地為權利人提供便利。利害關系人查詢?!掇k法》第19條規定,利害關系人可以申請查詢有利害關系的不動產登記結果?!掇k法》首次對利害關系人的概念進行了界定,對利害關系人進行了區分和細化,分類規定了可以提供利害關系證明材料的利害關系人的范圍和需要提交的要件。一是因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產構成利害關系的,提交查詢申請書、利害關系人的身份證明材料,以及買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同。二是因不動產存在相關民事糾紛且已經提起訴訟、仲裁而構成利害關系的,提交查詢申請書、利害關系人的身份證明材料,以及受理案件通知書、仲裁受理通知書。此外,法律法規規定的其他構成利害關系的,提交相應要件?!皽世﹃P系人”查詢?!掇k法》第21條規定了不能提供利害關系證明材料的利害關系人即“準利害關系人”的范圍、查詢權限和需要提交的要件。即有買賣、租賃、抵押不動產意向,或者擬就不動產提起訴訟或者仲裁等,但不能提供利害關系證明材料的,可以提交查詢申請書、利害關系人的身份證明材料,查詢相關不動產登記結果的部分信息,包括不動產登記簿記載的不動產的自然狀況,不動產是否存在共有情形,不動產是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形,不動產是否存在查封登記或者其他限制處分的情形等。另外,《辦法》在第6章罰則中明確了各類查詢主體違法泄露不動產登記信息的法律責任,規定權利人、利害關系人以及律師、代理人等被委托人依法查詢,不得濫用查詢結果。律師查詢《律師法》第35條第2款規定,律師自行調查取證的,憑律師執業證書和律師事務所證明,可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。律師因為辦理案件需要查詢不動產登記資料,因此是個相對特殊的群體。秉承開門立法的宗旨,《辦法》起草過程中公開征求社會各界的意見,其中律師界的意見比較突出和集中。比如有律師認為律師本身便具有自行調查取證的權力,而并非完全來源于當事人的授權;也有律師主張應當允許律師以被告人姓名全面查詢不動產信息等。為提高實務操作性,《辦法》本著既保障律師調查權、提高律師的工作效率,又保護隱私安全、防止濫用查詢權的原則,對律師查詢不動產登記資料進行了規范。根據律師的查詢權限與權利人、利害關系人查詢權限的大小不同,大體分為三種情形。律師的查詢權限等同于委托人查詢權限的情形。根據《物權法》第18條之規定,《辦法》第4條規定,不動產權利人、利害關系人可以查詢、復制不動產登記資料。不動產權利人、利害關系人可以委托律師查詢、復制不動產登記資料。需要指出的是,律師作為被委托人,在不動產登記資料查詢上并沒有特權。律師的具體查詢權限來自委托人的授權委托及其法律地位,即其為權利人還是利害關系人或是“準利害關系人”。因此,律師的查詢權限只能等同于委托人的查詢權限,而不能超越委托人本身享有的查詢權限。委托人是權利人的,律師可以查詢本不動產登記結果和本不動產登記原始資料。委托人是利害關系人的,律師可以查詢有利害關系的不動產登記結果。這種情況,應嚴格按照權限查詢。查詢主體中,權利人的查詢權限最大,但是并不意味著其可以查詢登記資料的任意內容?!掇k法》規定,權利人可以查詢本不動產登記結果和本不動產登記原始資料。而律師作為被委托人,也應當嚴格按照權利人的查詢權限或者授權委托書的授權查詢。律師受利害關系人的委托查詢亦然。律師還需提交查詢要件。核實授權委托書、律師事務所介紹信等文書的真實性一直是查詢實務中的難點。一旦發生偽造文書的情況,既損害當事人權益,也使登記機構承擔巨大的法律風險。而規范查詢要件可以在一定程度上避免此類情況的發生?!掇k法》第23條第1款規定,律師受當事人委托申請查詢不動產登記資料的,應當提交查詢申請書,當事人和律師的身份證明原件,授權委托書,以及律師證和律師事務所出具的證明材料等。實踐中,應當嚴格提交查詢要件進行查詢。律師的查詢權限大于委托人查詢權限的情形??紤]到《律師法》規定了律師的調查權問題,《辦法》還規定律師受“準利害關系人”委托,可以比委托人查詢更多的不動產登記信息,以滿足律師辦理相關案件的訴訟需求。因此,《辦法》第22條規定,律師受“準利害關系人”委托,還可以查詢以下信息,即申請驗證所提供的被查詢不動產權利主體名稱與登記簿的記載是否一致,不動產的共有形式,要求辦理查封登記或者限制處分機關的名稱等。 律師持人民法院調查令查詢的情形?!掇k法》第23條第2款規定,律師持人民法院調查令申請查詢不動產登記資料的,除提交查詢申請書、當事人的身份證明材料外,還應當提交律師證、律師事務所出具的證明材料以及人民法院的調查令。調查令是指當事人在民事訴訟中因客觀原因無法取得自己需要的證據,經申請并獲人民法院批準,由法院簽發給當事人的訴訟代理律師向有關單位和個人收集所需證據的法律文件。調查令中應當注明向被調查人收集、調查證據的范圍,需要證明的待證事實等。需要指出的是,律師持人民法院的調查令查詢的,其為受法院委托查詢,具有等同于法院的查詢權限,可以按照調查令內容查詢,而并不等同于普通的委托查詢。代理人查詢《民法總則》規定,民事主體可以通過代理人實施民事法律行為。實踐中,不動產權利人、利害關系人因為缺乏相應的專業知識或者精力有限,不能親自申請查詢的,可以委托他人代為查詢。而代理人如何查詢不動產登記資料也亟須規范?!掇k法》第4條第2款規定,不動產權利人、利害關系人可以委托其他代理人查詢、復制不動產登記資料。提交查詢要件?!掇k法》第9條規定,不動產權利人、利害關系人委托代理人代為申請查詢不動產登記資料的,被委托人應當提交雙方身份證明原件和授權委托書。其中,授權委托書中應當注明雙方姓名或者名稱、公民身份號碼或者統一社會信用代碼、委托事項、委托時限、法律義務、委托日期等內容,雙方簽字或者蓋章。代理人查詢時,應當按照上述要求提交查詢要件。按照權限查詢?!睹穹倓t》第163條第2款規定,委托代理人按照被代理人的委托行使代理權。代理人受委托查詢、復制不動產登記資料的,其查詢、復制范圍由授權委托書確定。代理人查詢時,應當按照查詢權限查詢。防止結果濫用?!掇k法》第25條規定,不動產利害關系人及其委托代理人申請查詢的,應當承諾不將查詢獲得的不動產登記資料、登記信息用于其他目的,不泄露查詢獲得的不動產登記資料、登記信息,并承擔由此產生的法律后果?!掇k法》以此防止不動產利害關系人及其委托代理人濫用查詢結果,達到加強信息安全保護、防范個人信息泄露的目的。

          


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