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        • 探討 | 對不動產遺失補證申請的異議,該如何處理
        • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2021-08-04  /  瀏覽:163 次  /  

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        對申請人甲因產權證丟失申請補證,不動產登記機構受理后發布公告。其工作單位乙提出異議稱該房以前系單位房改房,單位已經與房主達成一致意見,由企業出面尋找了合作單位進行拆遷改造,房主已經和企業簽訂合同并收取了拆遷補償款,甲的不動產權證書現由單位保管。乙表示目前房屋已經拆除,并提供了甲房屋已經拆除的照片、甲的不動產權證書和要求中止補證的異議申請。不動產登記機構派人進行了現場查看,房屋確已拆除。


        登記簿與物權效力

        不動產登記簿,是指記載不動產上的權利狀況并備存于特定機關的簿冊?!睹穹ǖ洹返?16條規定,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。其第217條規定,不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。

        不動產登記簿的概念在原《物權法》中首次進行了規定:不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據,由登記機構管理。原《房屋登記辦法》和原《土地登記辦法》也有相關規定。雖然這三者均已廢止,但其對登記簿的規定條款,在后續的法律法規中仍然得以保留延續?!睹穹ǖ洹返?14條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。

        本案中雖然甲和乙單位簽訂房屋拆遷改造協議并且收取了協議補償款,但甲并未申請注銷登記,不動產登記簿并未發生變更,因此在法律上甲依然是該房屋的合法所有權人。從登記簿的角度分析,甲作為房屋的權利人有權聲明不動產權證書丟失并申請補發。


        異議未必導致補證行為停止

        不動產權證書一般由權利人保管持有,實踐中難免會出現遺失、滅失等情況,登記簿效力的概念并未在一般百姓中大面積普及,因此相關法律法規對補發產權證規定了嚴格的程序?!恫粍赢a登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)規定,不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失,不動產權利人申請補發的,由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后,予以補發。補發產權證并不屬于不動產登記機構必須現場查看的登記類型,因此規定了公告遺失聲明的方式,方便利害關系人及時提出異議,保障證書的嚴肅性。

        前述案例中,甲申請補發新證時,登記機構在門戶網站上刊登了遺失聲明。如果在法定期限內沒有人對聲明提出異議,則推定申請人的申請理由符合事實,登記機構已盡法定審查義務,可以依法予以補發。公示期間,乙單位作為利害關系人提出了補發的異議,不動產登記機構能否受理異議,異議之后如何處理?

        根據《民法典》第220條,權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正?!都殑t》第82條規定,利害關系人申請異議登記的,應當提交下列材料:證實對登記的不動產權利有利害關系的材料;證實不動產登記簿記載的事項錯誤的材料……第83條規定,登記機構受理異議登記申請的,應當將異議事項記載于不動產登記簿,并向申請人出具異議登記證明。

        乙單位提供了甲同意拆遷改造的協議和收取補償款的證明,證明其屬于利害關系人,并提供了房屋已經拆遷的照片和甲的不動產權證書,證明登記簿記載和實際物權狀態不一致。然后,登記機構實地進行查看,房屋確已拆除,登記簿記載和物權實際狀態不一致。乙單位對甲申請補證的異議,登記機構應予以受理。甲在補發申請15個工作日之后到登記機構申請補發,登記機構出具了不予受理通知書。


        登記機構可否主動啟動登記

        單純補證行為不可行政訴訟。補換證不是一種登記類型,原《城市房屋權屬登記管理辦法》《房屋登記辦法》以及現行《細則》中均未將補換證列入登記類型中。補換證本質上僅是對權利證書、證明的補發,并不對當事人以及該不動產的權利義務產生影響,這是其未被納入登記類型的根本原因。

        《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第2條明確:“房屋登記機構作出未改變登記內容的換發、補發權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為,公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的,人民法院不予受理?!辈粍赢a權證書僅是由不動產登記機構頒發給權利人用以證明其享有不動產權利的證明,補發證書的行為并不實際改變不動產權利的歸屬,只是對原來頒證行為的一種重復,屬于重復處置的行為,因此,不具備可訴性。當事人對不動產權利歸屬有異議的,可以申請異議登記,進而針對原頒證行為提出訴訟,而不能對補發行為提起訴訟。

        登記機構能否受理補證的異議有待明確。《行政訴訟法》規定:“公民、法人或者其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的行政行為侵犯其合法權益,有權依照本法向人民法院提起訴訟?!卑咐?,乙單位認為的利益受侵害在于甲未申請注銷登記,或者甲可能發生的行為,但甲的補證行為本身并不會對乙產生實質傷害。案例中,甲和乙簽訂協議并收取了補償款,如果房屋未拆除,登記簿記載并無錯誤,不動產登記機構則不應受理乙單位的異議申請。

        實務中,很多人對不動產權證書的效力認識仍“重證輕簿”。登記機構應加大宣傳,讓大家知曉真正的物權需要依據登記簿記載來明確,而不是靠證書對外公示。

        甲的物權已經滅失,登記機構如何處置?《民法典》第231條規定,因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。本文案例中,由于乙單位提出的異議,登記機構派人進行了實地查看,確認房屋已經拆遷,甲的物權因事實行為已消失。

        不動產登記實行自愿原則,當事人的申請沒有期限限制。當事人是否申請登記以及何時申請登記,由其自行決定。當事人不申請登記的,登記機構不得給予處罰或采取其他對當事人不利的措施。

        本文案例中,登記機構首先應該告知乙單位,為了避免發生損失,乙應當及時要求甲辦理不動產注銷登記,不能因為持有甲的不動產權證書而放松警惕。在甲不配合的情況下,可提起民事訴訟或申請仲裁,依法追究甲的責任,維護自身合法權益。

        如果告知之后,乙單位不通過司法渠道維護權益,而登記機構進行了實地查看之后,發現登記簿與事實不符,可否啟動依職權更正的程序?根據《細則》第81條,登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤,應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的,登記機構應當在公告15個工作日后,依法予以更正;但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。筆者認為,登記機構可以通知甲申請辦理注銷登記,如甲拒不申請,可在30個工作日之后公告注銷,以維護登記簿的權威性。


        作者單位:山東省日照市不動產交易登記中心

        來源:《中國不動產》2021年第7期


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